Риелторы поневоле

Банкиры заняли до трети рынка жилой недвижимости, став его равноправными игроками. Но они предлагают рынку ровно столько залогового имущества, чтобы не допустить падения цен на жилье.

Недавно описывать дом недисциплинированного заемщика представитель Государственной исполнительной службы Дмитрий Василенко приезжал с «хардами». Их взяли не столько для устрашения, сколько для самообороны. Капризный должник, еще в 2007-м взявший кредит на покупку дома под Борисполем за 750 тыс. долларов и прекративший выплаты около года назад, не раз угрожал и банку, и судебным исполнителям. По словам Василенко, с заемщиком Александром Петровским (имя изменено) сначала пытались говорить по-хорошему — готовы были пойти на реструктуризацию. Потом были судебные заседания, на которые ответчик не являлся. В итоге банк решил изъять залог. Петровский агрессивно встретил госисполнителя с сопровождением, достал мобильный телефон и обещал пожаловаться всем 450 народным избранникам лично, а также президенту. После долгих переговоров опись имущества всё же состоялась. Через семь дней заемщика должны были выселить, а дом продать с аукциона. Но Петровский за это время погасил просроченную задолженность. Можно было бы вздохнуть спокойно, но через два месяца заемщик вновь перестал платить, и банкирам пришлось начинать работу по проблемному кредиту заново.

«Процесс отчуждения залогового имущества очень сложный. Успешно заканчиваются не более десяти процентов всех банковских попыток», — говорит президент Украинского аналитического центра, бывший советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко . Несмотря на сложности, количество залогового жилья в Киеве, выставленного банками на продажу, по итогам первого полугодия 2010 года выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15–22%.

Причины роста

Нынешний рост предложения залоговых квартир связан не с увеличением числа проблемных заемщиков: сейчас не конец 2008 — начало 2009 годов. Сегодня в продажу поступают залоги, которые уже прошли стадии реструктуризации кредита, судов и принудительного отчуждения. ние влияет и большой срок экспозиции залоговых квартир — минимум пять-шесть месяцев. Поэтому пока объекты в продажу поступают даже быстрее, чем их поглощает спрос. Банкиры с неохотой говорят о том, сколько квартир и домов в среднем удается продать в столице за один месяц. Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов со ссылкой на неофициальные данные БТИ сообщил, что по итогам июня в Киеве было заключено около 500 сделок купли-продажи квартир (до кризиса в месяц продавали от трех до девяти тысяч квартир). По оценкам риелторов, около 25–30% из них приходится на продажу залоговой недвижимости. Таким образом, в столице банки продают примерно 155–165 квартир в месяц. По данным агентства недвижимости «Благовест», всего на киевском рынке в июне на продажу было выставлено 12 669 квартир, из них 1058 на первичном рынке. При этом застройщики толерантно относятся к появлению новых продавцов — банкиров. «Понижать цену они не будут, потому что самим невыгодно», — считает генеральный директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев .

Между тем банкиры почти не привлекают к работе по проблемной ипотеке коллекторские компании. Те охотно берутся за автомобильные долги, обещая не только вернуть задолженность, но и выкупить залоговое транспортное средство. А квартиры не привлекают коллекторов: сроки кредитов длиннее, имущество менее ликвидно. Поэтому банки реализуют залоговые квартиры через собственный сайт, печатные СМИ или заключают партнерские соглашения с агентствами недвижимости. «Потенциальные покупатели сами обращаются в банки по поводу залогового имущества: все хотят минимизировать свои накладные расходы», — отмечает директор департамента розничного бизнеса банка «Киев» Тарас Блощаневич .

Что пугает

Платежеспособных покупателей залогового жилья отпугивают два фактора: цена и высокие юридические риски. Банкиры стараются продавать по среднерыночным ценам, но зачастую их предложение немного дороже — на пять-десять процентов. Средний объект залоговой недвижимости, выставляемой на продажу в Киеве, представляет собой, по оценкам банкиров, двухкомнатную квартиру площадью около 50–60 кв. метров и стоимостью 120–130 тыс. долларов, расположенную в хороших районах города, например, на Оболони. Риелторы говорят, что часто встречаются квартиры и с менее интересным месторасположением, но по цене бизнес-класса. При этом в целом на рынке другая картина. По словам аналитика агентства недвижимости «Новый адрес» Михаила Полынцева , около 80% сделок происходит в экономсегменте, где цена составляет 1,3–1,5 тыс. долларов за один квадратный метр. Лидерами продаж являются небольшие квартиры площадью 40–50 кв. метров.

Впрочем, иногда банкиры готовы пойти на дисконт. «Цена формируется, исходя из предложения рынка подобного жилья. Поскольку средний срок реализации жилой недвижимости по рыночной стоимости в столице и областных центрах сегодня составляет шесть-девять месяцев, а продать обычно необходимо за три-четыре месяца, прибегаем к ”скидкам за срочность”», — рассказывает начальник отдела оценки залогового имущества ОТП Банка Артем Коструба. По его словам, банк может сбросить 15–20% заявленной цены.

И всё же многие покупатели даже при наличии скидки предпочитают не связываться с ипотечным жильем. По словам Охрименко, немалое количество объектов изъятой недвижимости обладает существенными недостатками: или с точки зрения качества (неудачное месторасположение), или с юридической стороны. Например, у квартиры существуют наследники или там прописаны малолетние дети. Эксперты говорят, что ни одна квартира, изъятая в принудительном порядке, не может быть застрахована от попытки бывшего заемщика вернуть недвижимость через суд. Кроме того, по словам юриста юридической компании «Юстикон» Маргариты Чернокондратенко , любой участник торгов (а именно так продают залоговое жилье, изъятое в принудительном порядке) может оспорить их результат в течение последующих трех месяцев.

Банкиры осознают свою беззащитность в этом вопросе. Поэтому инициированные НБУ правки в законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Украины (в отношении защиты прав кредиторов)» встретили буквально аплодисментами. В частности, этот проект предлагает разрешить банкирам выселять из залоговых квартир заемщиков с несовершеннолетними детьми.

О перспективах

Осенью Рубанов прогнозирует вторую волну неплатежей по кредитам. Дело в том, что в 70% случаев банкиры вместо реструктуризации предпочитали использовать кредитные каникулы — в течение некоторого времени (полгода-год) заемщику разрешалось выплачивать только проценты. Над процессом реструктуризации финучреждения работали весь 2009 год, но львиная доля таких договоров была заключена прошлой осенью. Первые выходы из процесса реструктуризации начались в апреле-мае этого года, и некоторые банкиры уже пошли на повторные кредитные каникулы. Эксперты считают, что проблемные кредиты однозначно будут, поскольку нынешнего подъема экономики пока не хватает для обеспечения необходимого роста спроса. По словам Блощаневича, типичные заемщики, которые вынуждены были отказаться от своего имущества, — это представители малого и среднего бизнеса, управленцы среднего звена, сотрудники стабильных в недавнем прошлом предприятий. Пока эти люди еще не отошли от кризиса.

Возникновение второй волны неплатежей вполне возможно, но этот фактор не слишком повлияет на рынок залогового жилья. Скорее всего, банкиры и заемщики сконцентрируются на переговорах о новой реструктуризации кредитов. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), к апрелю нынешнего года был выдан 24 471 ипотечный кредит. По поводу того, сколько из них являются проблемными, оценки разнятся. Консервативный Нацбанк называет пять процентов, рейтинговое агентство Moody’s — 22%, а УНИА — 19%.

По прогнозам, к осени предложение залоговой недвижимости увеличится еще на пять-семь процентных пунктов — это будет логическим итогом работы по старым проблемным кредитам. Банкиры, имея 30% на рынке жилой недвижимости, будут, как и сейчас, регулировать предложение таким образом, чтобы не обвалить цены. Поэтому резкие изменения на рынке жилой недвижимости возможны только в случае сильного внешнего давления, например, резкого изменения обменного курса.

Дарья Кутецкая


Источник: “http://domik.ua/novosti/rieltory-ponevole-n98412.html”

ТОП новости

Вход

Меню пользователя